Die Deutschen sind ein Volk der Immobilienanleger. Laut ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss bewirtschaftet die Immobilienwirtschaft das Vierfache des Bruttoinlandsproduktes: Das deutsche Nettoanlagevermögen in Wohn- und Nichtwohnbauten betrug 2021 rund 10,4 Billionen Euro. Davon entfielen 62 Prozent auf Wohnbauten und 38 Prozent auf Wirtschaftsimmobilien. Zusammen mit den Grundstückswerten (6,5 Billionen Euro), summiert sich das gesamte deutsche Immobilienvermögen auf knapp 16,9 Billionen Euro. Zum Vergleich: Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands belief sich im Jahr 2022 auf knapp 3,87 Billionen Euro.
Die Steuersätze variieren je nach dem Verwandtschaftsgrad und liegen zwischen sieben und 50 Prozent
Damit bilden Immobilien in vielen Vermögensportfolios einen Schwerpunkt. Das wiederum stellt viele Familien vor besondere Herausforderungen beim Verschenken oder Vererben ihrer immobilen Vermögenswerte. Es sind dabei vor allem steuerrechtliche Fragestellungen, die es vor der Übertragung zu klären gilt. In Deutschland ist die Erbschaftssteuer ein wesentlicher Faktor bei allen Vermögensübergängen. Die Steuersätze variieren je nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe und liegen zwischen sieben und 50 Prozent. Es gibt jedoch Freibeträge, die von der Art der Beziehung zwischen Erblasser und Erben abhängen. Zum Beispiel beträgt der Freibetrag für Kinder derzeit 400.000 Euro und für Ehepartner 500.000 Euro.
Freibeträge sind bei höheren Werten schnell aufgebracht
Das große Aber: Diese Freibeträge sind gerade bei größeren Portfolios nur ein Tropfen auf den heißen Stein und schnell aufgebraucht. Um das an einer konkreten Berechnung zu verdeutlichen: Der Quadratmeterpreis in Düsseldorf beträgt laut Immoportal.com (Stand 2023) für eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 5.525 Euro pro Quadratmeter. Die teuersten Eigentumswohnungen erzielen einen Quadratmeterpreis von 10.862 Euro, die günstigsten Wohnungen hingegen einen Kaufpreis von 3.049 Euro pro Quadratmeter. Vererbt eine Person also zwei 100 Quadratmeter große Eigentumswohnungen zum durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Düsseldorf, ist der Übergang auf zwei Kinder schon nicht mehr durch die steuerlichen Freibeträge gedeckt. Schließlich kostet jede Wohnung nach dieser Musterberechnung mehr als 550.000 Euro. Und dabei handelt es sich „nur“ um zwei Eigentumswohnungen ohne Abweichung des Wertes nach oben, andere Vermögenswerte wurden noch gar nicht berücksichtigt.
Das bedeutet: Eine sorgfältige, langfristige Planung ist unerlässlich. Die Nutzung von Freibeträgen durch lebenszeitige Schenkungen ist eine weitverbreitete Methode, um Erbschafts- und Schenkungssteuern zu optimieren. Nach Ablauf von zehn Jahren erneuert sich dieser Freibetrag. Das heißt, man kann alle zehn Jahre erneut bis zum Höchstbetrag des jeweiligen Freibetrags schenken, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Konkret heißt das: Immobilienanleger können ihr Vermögen alle zehn Jahre teilweise an ihre Nachfolger weitergeben, ohne schenkungssteuerliche Belastungen auszulösen.
Schritt-für-Schritt-Plan durch lebzeitige Schenkungsstrategie
Die folgende Berechnung zeigt, wie man ein Portfolio von zwei Millionen Euro durch die Ausnutzung von Freibeträgen steuerfrei übergeben kann. Nehmen wir also an, der Vermögensinhaber hat zwei Kinder. Der Schritt-für-Schritt-Plan sieht damit folgendermaßen aus: Der Vermögensinhaber überträgt jedem Kind in der ersten Runde der Schenkungen Immobilien (oder Eigentumsanteile) im Wert von 400.000 Euro. Der Gesamtwert der übertragenen Immobilien beträgt 800.000 Euro, der Restwert des Portfolios 1.200.000 Euro. Da der Freibetrag pro Kind 400.000 Euro beträgt, fallen in dieser ersten Runde keine Schenkungssteuern an. Nach zehn Jahren steht die zweite Runde der Schenkungen an. Der Vermögensinhaber schenkt also erneut jedem Kind Immobilien im Wert von 400.000 Euro. Der Gesamtwert der übertragenen Immobilien beträgt nochmals 800.000 Euro, der Restwert des Portfolios 400.000 Euro. Da der Freibetrag erneuert wurde, fallen auch hier keine Schenkungssteuern an. Nach weiteren zehn Jahren können dann die weiteren 400.000 Euro und mögliche weitere Vermögenswerte unter Ausnutzung der Freibeträge übergeben werden.
Die mehrfache Nutzung der Freibeträge durch lebenszeitige Schenkungen kann eine effektive Möglichkeit sein, ein Immobilienvermögen steueroptimiert an die nächste Generation weiterzugeben. Daneben können sich ggf. weitere Optimierungsmöglichkeiten durch die Inanspruchnahme von Steuerbefreiungen ergeben. Auch gibt es Möglichkeiten Übertragungen zu Lebzeiten unter Bedingungen wie z.B. der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts oder Nießbrauches zu beschränken.
Durch sorgfältige Planung und die Einbeziehung von Steuer- und Rechtsexperten können Vermögensinhaber sicherstellen, dass sie alle Möglichkeiten voll ausschöpfen. Angesichts der steuerlichen und rechtlichen Komplexität ist eine umfassende Beratung durch Experten wie die der QUADRILOG BERATERGRUPPE unerlässlich.
