Aktuell werden die neuen Grundsteuerbescheide an Grundstückseigentümer versendet – Welche Möglichkeiten bestehen?
Im Jahr 2025 werden erstmalig die neuen Werte und Verhältnisse durch die Grundsteuerreform bei Erlass der Grundsteuerbescheide berücksichtigt. Bis zur Festlegung der neuen Hebesätze durch die Gemeinden stand noch nicht fest, wie sich die Reform auf die Höhe der festzusetzenden Grundsteuer auswirken wird.
Die Grundsteuerwerte, die ab dem Jahr 2025 bei der Ermittlung der Grundsteuer zugrunde gelegt werden, werden in einem typisierten Verfahren ermittelt. Durch die starke Typisierung werden die Grundsteuerwerte so stark nivelliert, dass Wertunterschiede teilweise nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden und individuelle Grundstücksmerkmale keine Berücksichtigung finden.
Aufgrunddessen wurde nun die Möglichkeit eröffnet, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden gemeinen Wert Ihres Grundstücks nachzuweisen. Hierbei muss der Grundsteuerwert vom Finanzamt jedoch um mindestens 40 Prozent über dem gemeinen Wert, also dem Verkehrswert, Ihres Grundstücks liegen.
Für die Erbringung eines Nachweises gibt es zwei Möglichkeiten:
Gutachten:
Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN ENISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen. Bitte beachten Sie hierbei, dass die Erstellung eines Gutachtens mit Kosten verbunden ist.
Kaufpreis:
Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann darüber hinaus ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (in der Regel 01.01.2022) zustande gekommener Kaufpreis über den zu bewertenden Grundbesitz dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen am Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind.
Wenn Ihnen nun ein Gutachten oder ein Kaufpreis vorliegt, der bestätigt, dass der tatsächliche Verkehrswert des Objektes um 40% oder mehr geringer ist als der festgestellte Grundsteuerwert, stellt sich die Frage, wie weiter zu verfahren ist. Hier gibt es auch zwei Varianten:
Es wurde bereits Einspruch gegen den ursprünglichen Grundsteuerwertbescheid eingelegt:
In diesem Fall ist der Bescheid noch offen, sofern über den Einspruch noch nicht entschieden worden ist. Dies sollte in den meisten Fällen so sein. Hier könnte in einem weiteren Schreiben an das Finanzamt auf den ursprünglichen Einspruch Bezug genommen werden, um zusätzlich zur bereits eingereichten Einspruchsbegründung schlüssig darzulegen, dass der gemeine Wert unter 40% des festgestellten Werts vom Finanzamt liegt, da in den meisten Fällen zunächst kein Gutachten oder ein Kaufpreis vorliegt. Der Nachweis in Form des Gutachtens oder Kaufpreises kann dann nachgereicht werden, sobald dieser vorliegt.
Sollte ein Gutachten bereits vorliegen, genügt es, dieses an das Finanzamt zu senden und die Anpassung des Grundsteuerwertes anhand des Gutachtens zu beantragen.
Es ist zu beachten, dass unabhängig von einem Einspruchsverfahren die Grundsteuer trotzdem zur Zahlung fällig wird. Daher besteht die Möglichkeit, die (teilweise) Aussetzung der Vollziehung zu beantragen.
Das Finanzamt hat den Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung von Bescheiden über die Feststellung des Grundsteuerwerts zu entsprechen, wenn und soweit schlüssig dargelegt wird, dass der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt.
Bei der Beantragung der Aussetzung der Vollziehung ist die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens noch nicht erforderlich. Es sind aber begründete Angaben zur Höhe des tatsächlichen Verkehrswerts zu machen. Das Finanzamt wird in der Regel als Ergebnis der summarischen Prüfung und vorbehaltlich anderweitiger Erkenntnisse bis zu 50 % des Grundsteuerwerts von der Vollziehung aussetzen. Die Aussetzung der Vollziehung wird grundsätzlich angemessen befristet sein. Zudem werden Sie als Steuerpflichtige aufgefordert, einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (z. B. durch Vorlage eines Gutachtens oder Kaufvertrages) innerhalb dieser Frist zu erbringen.
Grundsteuerwertbescheid ist bestandskräftig:
Dies ist der Fall, wenn Sie keinen Einspruch eingelegt haben, da beispielsweise zum damaligen Zeitpunkt (bei Erlass des Grundsteuerwertbescheids) noch keine Verfahren anhängig waren oder aber das Einspruchsverfahren bereits beendet wurde. Hier besteht nun noch die Möglichkeit eine sogenannte fehlerbeseitigende Wertfortschreibung zu beantragen.
Hinweis:
Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommunen hat wenig Erfolgsaussichten, da es sich hierbei um einen Folgebescheid handelt. Der Einspruch muss stattdessen gegen den Grundlagenbescheid (Grundsteuerwertbescheid) eingereicht werden. Dieser ist bindend für den Grundsteuerbescheid der Kommunen. Nur wenn beispielsweise der Grundsteuermessbescheid falsch vom Grundlagenbescheid übernommen wurde oder ein falscher Hebesatz angewendet wurde, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sinnvoll.
Sollten Sie fragen zu dem Thema haben, melden Sie sich bei uns. Gerne unterstützen wir Sie hierbei.
