Die Unterscheidung ist von zentraler Bedeutung
Für die steuerliche Behandlung im Rahmen der Steuererklärung und die Bilanzierung ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten von zentraler Bedeutung. Auf den ersten Blick ist aber nicht immer zu erkennen, um was es sich handelt, insbesondere wenn eine Vielzahl von Arbeiten durchgeführt wird. Daher ist eine Prüfung und Einordnung der Kosten vorzunehmen, um anschließend die Maßnahmen auch steuerlich zutreffend zu behandeln.
Grundsätzliche Abgrenzung
Erhaltungsaufwand bezieht sich auf Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes bewahren oder in zeitgemäßer Form wiederherstellen. Dazu gehören übliche Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Das können beispielsweise die Heizungsreparatur aber auch ein neuer Wandanstrich sein. Allein die Zusammenballung von einer Vielzahl solcher Aufwendungen führt grundsätzlich nicht zu Herstellungskosten.
Jedoch ist zu prüfen, ob die Maßnahmen in Ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung, Neu-Herstellung oder einer Erweiterung eines Gebäudes führen und somit zu (aktivierungspflichtigen) Herstellungskosten.
Was zählt als wesentliche Verbesserung bei Baumaßnahmen?
Eine wesentliche Verbesserung ist dann gegeben, wenn eine sog. Standardhebung in mindestens drei von vier zentralen Bereichen vorliegt. Als zentrale Bereiche gelten hierbei Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung. Eine Standardhebung beschreibt dabei den Übergang von einem niedrigeren zu einem höheren Ausstattungsstandard (von sehr einfach zu mittel oder mittel zu sehr anspruchsvoll). Wenn zusätzlich eine Erweiterung am Objekt durchgeführt wird, ist auch die Verbesserung in mindestens zwei zentralen Bereichen ausreichend.
Weiterhin liegt eine wesentliche Verbesserung auch dann vor, wenn die durchgeführten Maßnahmen den Gebrauchswert des Gebäudes erheblich erhöhen. Die Verbesserung geht über eine reine zeitgemäße Substanzerhaltung hinaus und schafft erweiterte Nutzungsmöglichkeiten für die Zukunft. Hierzu zählt insbesondere die wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes.
Als Beispiel hierzu kann ein älteres Wohngebäude betrachtet werden. Der Eigentümer hat das Objekt grundlegend renoviert wird. Hierbei hat er auch die sanitären Anlagen erneuert sowie Verschönerungsarbeiten an Boden und Wänden vorgenommen. Sowohl vor als auch nach den Arbeiten weist das Gebäude Ausstattungsmerkmale des mittleren Standards auf. Jedoch wurde durch diese Maßnahmen die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich verlängert und in der Folge die Gebrauchsmöglichkeit erweitert. Daher sind die angefallenen Aufwendungen als Herstellungskosten zu aktivieren.
Die „Neu“-Herstellung von Gebäuden
Des Weiteren liegen auch Herstellungskosten vor, wenn die Aufwendungen im Zusammenhang mit einer aus bau-technischer Sicht (Neu-)Herstellung eines Gebäudes stehen. Dies ist der Fall, wenn das Bestandsgebäude so stark abgenutzt ist, dass es gänzlich oder in seiner bisherigen Funktion unbrauchbar geworden ist (sog. Vollverschleiß). Hierfür müssen am Gebäude schwere Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit als Bau und die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmenden Gebäudeteilen wie z.B. Fundament, tragenden Mauern vorliegen. Es werden Arbeiten durchgeführt, die unter Verwendung der noch nutzbaren Gebäudeteile ein neues Gebäude herstellen.
Herstellungskosten durch Erweiterungen
Erweiterungen, wie die erstmalige Errichtung von Balkonen und Dachgauben oder die Aufstockung eines Gebäudes und ein Anbau, führen stets zu Herstellungskosten. Die Einordnung als Herstellungskosten ist insbesondere auch unabhängig davon, wie zeitgleich ausgeführte Maßnahmen gewürdigt werden.
Zusammentreffen von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
In der Praxis ist es auch nicht unüblich, dass Baumaßnahmen, die Herstellungskosten darstellen, mit Erhaltungssaufwand zusammentreffen. In diesem Fall ist zu prüfen, ob die Arbeiten sachlich zusammenhängen, also bautechnisch ineinander greifen. Das liegt vor, wenn die Maßnahmen, die grundsätzlich Erhaltungsaufwand darstellen, sog. Vorbedingung für die Herstellungsarbeiten sind oder durch die Herstellungsarbeiten verursacht worden. Ein Beispiel für eine Vorbedingung wäre, dass bei einem Objekt vor der Aufstockung um eine weitere Etage Ausbesserungsarbeiten am Fundament vorgenommen werden müssten. Hingegen sind die Erhaltungsaufwendungen durch Herstellungsarbeiten verursacht, wenn z.B. Rohre oder Kabel neu verlegt werden und im Anschluss Malerarbeiten deswegen erforderlich sind. In der Folge liegen dann bei beiden Varianten insgesamt Herstellungskosten vor.
Die steuerliche Folgen
Wenn Maßnahmen Erhaltungsaufwand darstellen, sind die Aufwendungen sofort in vollem Umfang abzugsfähig und wirken sich steuermindernd aus. Alternativ besteht bei der Zusammenballung einer Vielzahl von Erhaltungsaufwendungen für Wohngebäude die Möglichkeit, den Aufwand auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen. Hier lohnt sich in der Regel ein Blick auf die Entwicklung der Einkünfte, um zu prüfen, ob ein direkter Abzug oder eine Verteilung des Erhaltungsaufwand vorteilhafter ist.
Gelangt man hingegen nach der Prüfung zu dem Ergebnis, dass Herstellungskosten vorliegen, sind diese zu aktivieren. Die Aufwendungen werden dann über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben und wirken sich jährlich nur anteilig steuermindernd aus.
Als Vereinfachungsregel können jedoch Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nach der Fertigstellung eines Gebäudes, die nicht mehr als € 4.000,00 betragen, stets als Erhaltungsaufwand behandelt werden. Entsprechend ist steuerlich dann direkt der volle Abzug der Aufwendungen möglich. Hierdurch erübrigt sich bei kleineren Baumaßnahmen eine umfangreiche Prüfung.
Insbesondere bei größeren Baumaßnahmen handelt es sich um keine leichte Aufgabe, die Einordnung in Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten vorzunehmen. Spätestens bei der Erstellung der Steuererklärung oder des Jahresabschluss muss die Beurteilung erfolgen, um daraus die zutreffenden steuerlichen Folgen ziehen zu können.
Zudem kann sich auch ein Blick auf die steuerlichen Konsequenzen im Vorfeld lohnen. So wissen Sie bereits im Vorfeld, mit welcher voraussichtlichen Steuerentlastung Sie aufgrund der Maßnahmen im Jahr der Durchführung rechnen können. Des Weiteren könnte im Hinblick auf Ihre weiteren Einkünfte geprüft werden, wann Investitionen in ein Vermietungsobjekt besonders vorteilhaft sind.
Sprechen Sie uns gerne an, wenn wir Sie bei der steuerlichen Einordnung der Maßnahmen unterstützen können!
